Loi canadienne sur l'intérêt - rapport du groupe de travail 2008

Article 6 de la Loi sur l’intérêt

[50] L’article6 de la Loi sur l’intérêt[31] exige une forme particulière de divulgation du taux d’intérêt pour certaines catégories de prêt hypothécaire et prévoit une pénalité sévère pour le défaut de s’y conformer. L’article7 empêche l’emprunteur de prélever plus que ce à quoi il a droit en vertu du taux divulgué[32]. Ces articles vont comme suit:

6. Lorsqu’un principal ou un intérêt garanti par hypothèque sur immeubles ou biens réels est stipulé, par l’acte d’hypothèque, payable d’après le système du fonds d’amortissement, d’après tout système en vertu duquel les versements du principal et de l’intérêt sont confondus ou d’après tout plan ou système qui comprend une allocation d’intérêt sur des remboursements stipulés, aucun intérêt n’est exigible, payable ou recouvrable sur une partie quelconque du principal prêté, à moins que l’acte d’hypothèque ne fasse mention du principal et du taux de l’intérêt exigible à son égard, calculé annuellement ou semestriellement, mais non d’avance.

7. Lorsque le taux d’intérêt mentionné en vertu de l’article6 est moindre que celui qui serait exigible en vertu de quelque autre disposition, calcul ou stipulation de l’acte d’hypothèque, il n’est exigible, payable ou recouvrable sur le principal avancé aucun intérêt plus élevé que le taux ainsi mentionné.

Limites de l’article6

[51] Ce que l’article6 exige est clairement énoncé, bien qu’il semble peu utile. L’article dispose que peu importe la manière qu’a choisie le prêteur de calculer son intérêt sur un prêt hypothécaire, il doit fournir à l’emprunteur un taux d’intérêt équivalent, calculé annuellement ou semestriellement. On serait porté à croire que l’article fournit du moins un mode d’expression standard du taux d’intérêt qui permettrait à un emprunteur de faire un achat judicieux. Cependant, deux principaux facteurs militent à l’encontre de l’utilité de la divulgation.

[52] Premièrement, l’intérêt, tel qu’il est exprimé dans le cadre du régime de divulgation prévu par l’article6 n’a pas à tenir compte de toute forme de coût quelle qu’elle soit autre que les coûts qui sont exigibles au jour le jour[33]. Par conséquent, l’effet d’une prime ou de différents frais administratifs[34] et de service a été totalement laissé de côté par cet article. L’utilité de la divulgation en est ainsi réduite à des fins de comparaison. Un prêt dont le taux d’intérêt est inférieur peut en réalité être plus coûteux en raison d’autres frais imposés. L’article6 n’aidera donc pas l’emprunteur à prendre une décision à cet égard.

[53] Deuxièmement, la seule chose que l’article6 exige, c’est que la divulgation soit faite dans l’acte hypothécaire lui-même. Ce que l’emprunteur a appris ou ce dont il a pris connaissance durant la période de temps où il ou elle décidait quel prêt contracter ou s’il fallait emprunter ne relève pas de cette disposition. La première fois qu’un emprunteur hypothécaire prend connaissance du document hypothécaire en soi, c’est habituellement dans le bureau de l’avocat, au moment même où il doit y apposer sa signature. Le débiteur hypothécaire est déjà, à ce moment-là, lié par l’opération et démontre peut-être peu d’intérêt pour les détails techniques, ayant pris sa décision quelque temps auparavant. Par conséquent, la divulgation prévue à l’article6 n’a aucun effet sur la capacité de l’emprunteur de comparer différents produits hypothécaires.

[54] Mis à part la possibilité qu’il puisse fournir une forme standard de divulgation du taux d’intérêt interprété de façon restrictive pour un prêt, l’article6 exige la divulgation de très peu d’éléments d’information que les emprunteurs modernes désirent connaître à propos de leurs prêts. D’une part, le concept de taux équivalent n’est pas un concept que la plupart des consommateurs seraient en mesure de comprendre sans de multiples explications. L’utilité de divulguer un taux équivalent peut par conséquent être contestable. Sur d’autres sujets pertinents, le régime de divulgation requise est muet quant aux clauses de remboursement anticipé, il ne renseigne pas l’emprunteur sur les frais de renouvellement ou des autres frais ou coûts, il ne prévoit pas l’imputation des paiements d’une manière particulière, et il n’exige pas la divulgation de la durée du prêt ou de la période d’amortissement (si le prêt est amorti). Cette liste d’omissions n’est que partielle. Et, si le prêt a été consenti pour un taux d’intérêt variable, l’article6 ne prévoit aucune des mesures de protection nécessaires pour dûment informer l’emprunteur des sommes qu’il verse à un moment donné. En effet, pour se conformer à l’article6, il conviendrait d’insérer un tableau des taux équivalents possibles, mais l’article en soi n’exigerait pas de l’emprunteur qu’il soit informé des changements de taux.

Types d’actes hypothécaires visés par l’article6

[55] Ces objections à l’article6 suffiraient à elles seules. Cependant, la description des trois formes de prêt hypothécaire que vise l’article6 remet davantage en doute l’utilité de cette disposition. Aucune décision ne semble avoir déjà statué que l’article6 s’appliquait à un prêt hypothécaire parce qu’il était «payable selon le système du fonds d’amortissement» ou selon un système «qui comprend une allocation d’intérêt sur des remboursements stipulés»[35]. On peut donc douter du moment précis où l’application de cet article serait déclenchée. Que cela ne se soit jamais produit pendant plus d’un siècle laisse entendre que la disposition n’est d’aucune utilité.

[56] Bon nombre de profanes considèrent leurs prêts hypothécaires comme relevant du troisième type de plan qui prévoit des «paiements confondus». Le simple bon sens voudrait qu’il s’agisse d’un paiement où le principal et l’intérêt sont réunis comme c’est le cas pour la très grande majorité des hypothèques résidentielles, lorsqu’un paiement mensuel contient à la fois un élément de principal et un élément d’intérêt. Cependant, la jurisprudence a progressivement interprété de façon restrictive la signification de «paiements confondus» à un point tel que l’expression en est venue à se limiter aux plans de versement qui dissimulent l’intérêt imputé. Nous ne pouvons établir clairement ce que cela signifie exactement. Cela ne semble pas vouloir inclure des cas où les dates de paiement et de calcul coïncident étant donné que l’arithmétique pour calculer le montant du principal et de l’intérêt est simple[36].

[57] La question de savoir s’il s’agit d’un cas où le paiement est mensuel et qu’il est composé à des intervalles plus longs et où le fait de diviser le paiement en deux éléments, soit le principal et l’intérêt, exige d’avoir recours à des facteurs liés à l’intérêt n’est pas encore entièrement réglée. Cependant, la décision rendue par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Ferland c. Sun Life Assurance[37] laisse fortement entendre que même dans de tels cas, à moins qu’il y ait impossibilité mathématique de séparer les paiements, le paiement n’est pas confondu. Le critère permettant de déterminer s’il est mathématiquement possible de séparer les éléments d’un paiement a également été appliqué dans la décision récemment rendue, Blerot c. Attorney-General of Canada[38]. Face à une telle incertitude, les conseils formulés par la Cour d’appel de la Saskatchewan visant à conserver les frais du litige et à inclure un taux semestriel équivalent sont presque universellement acceptés au Canada[39]. En Colombie‑Britannique, par exemple, la forme légale des actes hypothécaires comprend une section permettant de divulguer le taux équivalent calculé semestriellement.

[58] L’absence de certitude quant à ces cas peu fréquents a, comme nous l’avons noté, incité au respect de l’article6 (obligatoire ou non) dans tous les prêts hypothécaires amortis typiques. Cette catégorie de prêt hypothécaire semble être la seule où l’article6 peut encore s’appliquer. Comme la plupart des prêts hypothécaires résidentiels correspondent à cette description, on peut conclure que l’article6 est normalement respecté du point de vue des consommateurs. Qu’il s’agisse ou non d’une exigence dans ce contexte particulier, là est la question.

Autres lois de divulgation

[59] La Loi sur les banques[40] fédérale, et un certain nombre de lois provinciales en matière de protection du consommateur[41], exige qu’un emprunteur sur hypothèques à des fins personnelles ou résidentielles reçoive un document d’information exhaustif relativement au prêt, à sa durée et à son coût, au moins deux jours avant la conclusion de l’obligation. Le document d’information fournit des renseignements plus utiles et plus complets à l’emprunteur sur le prêt qu’il a contracté que ne le fait le régime de divulgation restreint prévu par l’article6. La plupart des coûts d’emprunt doivent être inclus dans le coût du prêt. Le mode de divulgation du taux d’intérêt est aussi fortement réglementé et le problème qui peut survenir si le taux d’intérêt fluctue pendant la durée du prêt est traité de manière extensive. La divulgation requise, en résumé, est plus utile et considérablement plus opportune que la divulgation de l’article6. Pour de nombreux emprunteurs hypothécaires d’un bout à l’autre du pays, l’article6 est largement redondant[42].

Les emprunteurs commerciaux et l’article6

[60] La dernière catégorie d’hypothèques à laquelle on pourrait soutenir que l’article6 s’applique et qui n’est pas couverte par la Loi sur les banques ni par les lois sur la protection du consommateur est le prêt commercial lorsque celui-ci est amorti et que les dates de paiement et de calcul ne coïncident pas. Bien entendu, de nombreux prêts commerciaux avec des paiements mensuels sont moins courants dans ce marché. Par conséquent, la protection accordée par l’article6 est aléatoire pour les prêts consentis aux entreprises. On peut faire valoir, comme il semble que ce soit accepté par les législateurs dans les lois sur la protection du consommateur, que les gens d’affaires n’ont pas besoin de la protection qui découle de la divulgation obligatoire en vertu de la loi. Cependant, les personnes qui exploitent de petites entreprises et qui empruntent, peut-être sur leurs immeubles résidentiels à des fins commerciales, peuvent souvent ne pas être plus expérimentées que l’emprunteur consommateur moyen. Y a-t-il matière à argumenter que l’article6 protège ce type d’emprunteurs?

[61] Bien qu’on puisse faire valoir des arguments en faveur de la protection à l’égard du propriétaire d’une petite entreprise, l’article6, dans sa forme actuelle, n’aide guère ce propriétaire pour les raisons susmentionnées. L’article ne s’applique qu’à une gamme très restreinte de prêts hypothécaires (si une telle application est possible); il ne prévoit pas de régime de divulgation adéquat pour informer convenablement l’emprunteur sur son prêt; et les délais ne sont pas assez précisés pour permettre à l’emprunteur de tirer avantage des informations qui lui sont fournies. L’article6 est donc un substitut médiocre pour une protection plus adéquate qui serait semblable à celle dont disposent les consommateurs.

Motif d’abrogation?

[62] La sévérité de la pénalité prévue en cas de défaut d’effectuer la divulgation requise – la perte de tous les intérêts sur le prêt – peut expliquer le refus des tribunaux d’appliquer l’article6 de manière plus robuste[43]. Une approche plus modérée quant à sa mise en application aurait permis à l’article6 de se développer davantage en un outil plus efficace. Mais le débat sur la divulgation utile du crédit est devenu plus complexe au cours des vingt-cinq dernières années. L’article6 ne peut pas se mesurer à la nouvelle génération de lois en matière de divulgation. Compte tenu de son application restrictive et quasi-accidentelle et des résultats qu’il entraîne, le groupe de travail estime de prime abord qu’il faut recommander son abrogation complète.

[63] Cependant, étant donné que la divulgation du taux semestriel est devenue le mode d’expression standard du taux d’intérêt dans la plupart des hypothèques amorties, nous recommandons de consulter les prêteurs et les avocats en droit immobilier quant à la question de savoir si l’abrogation des articles6 et 7 aurait une incidence négative sur la pratique établie. S’il y a réticence à abroger un article qui s’inscrit fortement dans les pratiques établies en matière de prêt hypothécaire au Canada, une solution serait de modifier l’article6 de façon à ce que son application aux hypothèques types amorties soit clairement établie. Au cours de la prochaine étape du présent projet, le groupe de travail tiendra des consultations sur les modifications possibles qui peuvent être apportées à l’article6 comme solution de rechange à son abrogation[44].

[64] On pourrait également s’interroger sur la nécessité de transformer l’article6 en une législation de divulgation efficace, qui serait le reflet des mesures législatives adoptées dans de nombreuses provinces. Nous ne recommandons pas ce mode d’action. Nous estimons qu’il serait peu opportun d’accroître la complexité des différents régimes de divulgation qui existent à l’heure actuelle en leur ajoutant un autre niveau fédéral. On devrait plutôt demander aux provinces de réexaminer la question de savoir si une petite entreprise emprunteuse a besoin d’une protection comparable à celle dont dispose le consommateur et de déployer des efforts supplémentaires pour assurer une uniformité entre elles quant à leur législation sur la divulgation du coût du crédit et l’application de celle-ci aux prêts hypothécaires.

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