Loi canadienne sur l'intérêt - rapport du groupe de travail 2008

Article 10

[75] Le paragraphe10(1) est rédigé en ces termes:

10. (1) Lorsqu’un principal ou un intérêt garanti par hypothèque sur immeubles ou biens réels n’est pas payable, d’après les modalités de l’acte d’hypothèque, avant qu’il se soit écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l’hypothèque, alors, si, à quelque époque après l’expiration de ces cinq ans, la personne tenue de payer ou ayant le droit de payer en vue d’éteindre ou de racheter l’hypothèque offre ou paie à la personne qui a droit de recevoir l’argent la somme due à titre de principal et l’intérêt jusqu’à la date du paiement calculé conformément aux articles6 à 9, en y ajoutant trois mois d’intérêt pour tenir lieu d’avis, nul autre intérêt n’est exigible, payable ou recouvrable à une époque ultérieure sur le principal ni sur l’intérêt dû en vertu de l’acte d’hypothèque.

Origines de l’article10

[76] L’article10 illustre les écarts importants entre l’objectif que s’était fixé le Parlement en 1880 quant aux droits de remboursement des hypothèques et les pratiques modernes actuelles en matière de prêts hypothécaires. L’article10 prévoit un droit de remboursement après cinq ans et la disposition a été adoptée en 1880 en réponse à la pratique des hypothèques à long terme. À la fin du XIXe siècle, il était d’usage de rédiger des actes hypothécaires à long terme dont la durée coïncidait avec celle de la période d’amortissement. Sans aucune protection légale, les débiteurs devaient payer des pénalités très sévères pour rembourser leur hypothèque par anticipation. Étant donné qu’en common law ou en equity, il n’existait aucun droit de remboursement par anticipation, il n’était pas possible pour un débiteur de faire un tel remboursement. Si un prêteur avait prévu un droit de remboursement par anticipation, il pouvait exiger quelque montant que ce soit en dommages-intérêts extrajudiciaires jusqu’à concurrence des intérêts courus pendant le reste de la période du prêt. L’article10 permettait à un débiteur de rembourser son prêt après cinq ans en payant à l’avance trois mois d’intérêt[56].

[77] En 1890, cependant, le Parlement reconnaissait que l’article10 engendrait de nombreuses difficultés aux sociétés emprunteuses voulant obtenir du financement à long terme et cette année‑là, le paragraphe(2) fut ajouté pour restreindre la portée de l’article10 aux particuliers[57].

[78] La pratique moderne en matière de prêt hypothécaire consent désormais des hypothèques à plus court terme, allant de sixmois à cinqans avec des périodes d’amortissement plus longues[58]. L’article10 peut-il avoir une certaine pertinence à l’égard d’une hypothèque à court terme? Que se passe-t-il si l’emprunteur renouvelle ou prolonge l’hypothèque initiale? Quand le droit de remboursement après cinqans commence-t‑il à courir? Une simple lecture de l’article10 ne fournit pas de réponse aux questions propres à la réalité moderne en matière d’octroi de prêts.

Interprétation judiciaire et la nouvelle signification de l’article10

[79] La Cour suprême du Canada dans l’affaire Potash c. Royal Trust Co.[59] a redéfini l’objet de l’article10 à la lumière des pratiques modernes du XIXesiècle. Cela n’a pas empêché la cour de «donner à cet article une interprétation qui s’accorde avec la réalité commerciale actuelle si cette interprétation est également compatible avec les termes employés par le législateur»[60].

[80] La Cour a établi que lorsque la durée initiale d’une hypothèque dépasse cinq ans (la situation de l’article initial), le débiteur a le droit de la purger au bout de cinq ans. Parallèlement, lorsque la durée initiale de l'hypothèque est de cinq ans ou moins et qu'elle est prorogée par convention au‑delà de cinq ans (sans modifier la date de l'hypothèque initiale), la période de remboursement de cinq ans commence à la date de l'hypothèque initiale

[81] Lorsque le débiteur hypothécaire n’a pas exercé ses droits prévus à l’article10 et qu’il a conclu une convention de renouvellement (suivant laquelle la date de l'hypothèque est réputée la date d'échéance du prêt), le débiteur hypothécaire ne peut purger l’hypothèque qu'à la fin de la période de renouvellement de cinqans. En d’autres mots, modifier la date de l’hypothèque fait recommencer la période de cinq ans. Par exemple, une hypothèque initiale de cinqans qui est renouvelée pour une autre période de cinq ans (dont la date de l’hypothèque a été modifiée) ne permet pas à un emprunteur de purger l’hypothèque avant la fin de la période de renouvellement de cinq ans[61].

Utilité de l’article10 et nécessité de tenir une consultation

[82] Étant donné le libellé de l’article10, tel qu’il a été interprété par la Cour suprême du Canada dans l’affaire Potash, conserve encore sa pertinence à l’heure actuelle, le groupe de travail tiendra des consultations auprès des membres de la profession juridique ainsi qu’auprès des institutions financières sur d’éventuelles recommandations en vue d’une réforme. Le groupe de travail n’émet aucune recommandation préliminaire ou finale à ce moment-ci et nous procéderons à une consultation avant d’émettre des recommandations précises sur l’article10.

[83] Nous remarquons également que l’article10 empiète sur certaines dispositions prévues dans au moins deux autres lois provinciales. La Loi sur les hypothèques de l’Ontario[62] et la Loi sur les hypothèques du Manitoba[63] prévoient toutes deux un droit de remboursement semblable à ce qui est énoncé à l’article10 de la Loi sur l’intérêt. Le but de notre consultation serait de recueillir des commentaires sur la meilleure façon de régler ce problème de dédoublement.

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